1.1資料準(zhǔn)備

商社房地產(chǎn)預(yù)測(cè)計(jì)算面積是商社買(mǎi)賣(mài)合同和網(wǎng)上申報(bào)的重要依據(jù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向測(cè)繪公司提供的資料必須合法有效。其中資料應(yīng)包括經(jīng)計(jì)劃批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)圖紙和電子版、建設(shè)工程計(jì)劃許可證和建設(shè)許可證、土地使用證和地界線等相關(guān)資料、當(dāng)?shù)毓�安局戶籍管理部門(mén)批準(zhǔn)的標(biāo)志和住宅號(hào)碼證明書(shū)等必要證明書(shū)。

1.2技術(shù)基礎(chǔ)和初審

測(cè)繪公司收到相關(guān)資料后，根據(jù)GB/T17986.1-2000《房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和當(dāng)?shù)爻鞘小斗康禺a(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則》等規(guī)范文件，根據(jù)此次工作任務(wù)的實(shí)際情況，制作技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)和技術(shù)基礎(chǔ)說(shuō)明書(shū)，派工作人員進(jìn)行初審。初審是遵循從整體到局部，從粗到細(xì)的原則。首先印刷項(xiàng)目的平面總圖、地下室和各單體的層次平面圖，分析各單體之間的關(guān)系，用不同顏色的彩筆描繪不同的功能區(qū)域，標(biāo)記不同房屋之間的權(quán)屬線，標(biāo)記各部分的名稱，對(duì)設(shè)計(jì)圖的某部分有疑問(wèn)或不清楚的情況下，通過(guò)咨詢?cè)O(shè)計(jì)者來(lái)確定其功能，初審后應(yīng)初步確定房屋的所有面積和共享面積范圍，哪些是全計(jì)算，半計(jì)算和建筑面積然后，部門(mén)集中各作業(yè)人員開(kāi)會(huì)討論，總結(jié)各人初審的情況和問(wèn)題分析，如果現(xiàn)有規(guī)范中沒(méi)有明確的面積計(jì)算內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)向公司技術(shù)負(fù)責(zé)部門(mén)提交審查，并在今后的預(yù)測(cè)計(jì)算報(bào)告中注明情況。最后制定出一套完整詳細(xì)的面積預(yù)測(cè)算方案。

1.3預(yù)售查丈

經(jīng)過(guò)初審后，方案已經(jīng)明確好各個(gè)功能區(qū)和套房屋的劃分，幢共有面積、復(fù)合功能區(qū)共有面積、單功能區(qū)共有面積、層共有面積及套房屋共有面積的分?jǐn)偡椒�，作業(yè)人員就可以依據(jù)方案進(jìn)行預(yù)售查丈。以前商社房地產(chǎn)預(yù)算面積是通過(guò)圖紙的尺寸圖解和人工計(jì)算的，這種方法通常效率低，精度差，容易出錯(cuò)，非常不科學(xué)�，F(xiàn)采用AutoCAD軟件和MicrosoftOfficeExcel軟件組合的計(jì)算機(jī)自動(dòng)化工作平臺(tái)完成，工作流程如下:(1)制定圖形標(biāo)準(zhǔn)用AutoCAD打開(kāi)設(shè)計(jì)圖紙，根據(jù)各功能區(qū)和套房的不同功能名制作相應(yīng)的圖形層(例如0-住宅主間、0-住宅陽(yáng)臺(tái)、0-公共梯間等)，圖形層的定義越詳細(xì)越好，每個(gè)層都有自己的顏色和線寬

(2)繪制權(quán)利界線制定圖形標(biāo)準(zhǔn)后，隱藏非必要的層和無(wú)關(guān)信息，參照初審素描先框畫(huà)出整體周邊計(jì)算建筑面積的外墻線，根據(jù)套房之間，套房與共享面積之間的關(guān)系框畫(huà)出權(quán)利墻的中心線，最后將各面積計(jì)算部分的線合閉合多段線，總結(jié)到相應(yīng)的功能層。此外，單體各層還應(yīng)畫(huà)出計(jì)算層總建筑面積的周邊多義線，層總建筑面積應(yīng)等于層中各功能面積的和平，防止因框線錯(cuò)誤而重復(fù)計(jì)算功能面積。

(3)進(jìn)行文字屬性標(biāo)記和面積標(biāo)記，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)證明文件對(duì)作業(yè)圖紙進(jìn)行屬性文字標(biāo)記，包括尺寸、層數(shù)、房間號(hào)碼、各功能區(qū)域等，如果有特殊情況說(shuō)明，必須在相應(yīng)的部分進(jìn)行標(biāo)記。通過(guò)AutoCAD二次開(kāi)發(fā)的程序點(diǎn)得住宅的權(quán)利界線，迅速顯示住宅的套內(nèi)面積，以便今后與分戶明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)。(4)計(jì)算和整理CAD圖框后，將各功能面積填入相應(yīng)的Excel屬性表中，根據(jù)數(shù)據(jù)模型利用Excel強(qiáng)大的編輯和計(jì)算功能，整理必要的成果表。每棟房子的成果報(bào)表一般有5個(gè)表格，分別是分配面積計(jì)算表、建筑面積功能區(qū)總結(jié)表、建筑面積分層總結(jié)表、共享建筑面積分層總結(jié)表、分戶面積分層總結(jié)表、各表格的數(shù)據(jù)必須相互關(guān)聯(lián)和一致。其中，建筑面積功能區(qū)總結(jié)表中建筑總面積=建筑面積分層總結(jié)表中建筑總面積=分戶面積明細(xì)表中預(yù)售產(chǎn)權(quán)總面積，共享建筑面積分層總結(jié)表中建筑總面積=分戶面積明細(xì)表中總分配建筑面積。

2成果資料的驗(yàn)收與驗(yàn)收

由于房屋預(yù)算與房屋竣工實(shí)測(cè)不一樣，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察、國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算的行為，是虛體，一旦不慎預(yù)算錯(cuò)誤，造成的影響和損失將是巨大的。以下是預(yù)售檢查和檢查時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題:(1)在進(jìn)行預(yù)售檢查之前檢查電子版圖形文件的尺寸。這是因?yàn)楝F(xiàn)在是計(jì)算機(jī)自動(dòng)化操作，電子版圖形文件在復(fù)印和粘貼過(guò)程中容易擴(kuò)大或縮小，或者各工作軟件的平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)不同，CAD軟件計(jì)算的實(shí)際尺寸和圖表尺寸不一致，計(jì)算的面積也錯(cuò)誤。由于計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)軟件的原因，弧線會(huì)在屏幕上顯示為折線段，導(dǎo)致框線錯(cuò)誤。解決方案是在框線前用計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)命令(REGEN)重新繪制或與紙版圖紙進(jìn)行比較。

(2)預(yù)售檢查時(shí)，考慮到墻壁抹灰增加外墻厚度，符合今后實(shí)測(cè)的實(shí)際情況，墻壁抹灰有涂料、貼瓷磚、掛石等外墻厚度貼瓷磚、掛石等外墻厚度的變化不同，墻壁內(nèi)側(cè)的石粉抹灰的厚度(3)由于預(yù)售檢測(cè)是預(yù)測(cè)計(jì)算的行為，作業(yè)人員只能通過(guò)檢測(cè)圖在大腦中虛擬假設(shè)的立體模型，容易出現(xiàn)判斷錯(cuò)誤。因此，不僅要審查平面圖，還要充分利用外立面圖、剖面圖和樣本圖。通過(guò)這些圖紙，很容易確定功能面積的計(jì)算規(guī)則。例如，通過(guò)層剖面圖判斷層高是否足2.2米的陽(yáng)臺(tái)樣本圖判斷陽(yáng)臺(tái)周?chē)�的投影線。

(4)在判斷功能面積是陽(yáng)臺(tái)還是陽(yáng)臺(tái)時(shí)，不僅要看是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，還要看設(shè)計(jì)圖各層的上下結(jié)構(gòu)關(guān)系，除了參考外立面圖、剖面圖和大樣本圖外，還要求上下兩層的圖形平面進(jìn)行復(fù)蓋比較，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)軸線的一致性框架重疊

3結(jié)語(yǔ)

商社房地產(chǎn)面積預(yù)算為商社預(yù)售提供了科學(xué)正確的面積數(shù)據(jù)，不僅是簡(jiǎn)單的測(cè)量工作，還提高了商社網(wǎng)絡(luò)簽名的透明度和者的合法權(quán)益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，樣式多規(guī)模不等的房產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，因此測(cè)繪公司應(yīng)在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)拓創(chuàng)新才能適應(yīng)新形勢(shì)下對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的要求。近年來(lái)，我公司在對(duì)萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋城、雅居樂(lè)等多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算中，根據(jù)以上方法，預(yù)售查丈后準(zhǔn)確率達(dá)到了80%以上，通過(guò)二級(jí)檢查之后，準(zhǔn)確率可達(dá)到99%以上，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。