關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后的問題的討論，不僅要在民法領(lǐng)域和經(jīng)濟(jì)政策水平上，還要在憲法上回答。在憲法層面，憲法保護(hù)公民的基本人權(quán)、房屋權(quán)、產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)利，同時憲法確定國家是保障公民實(shí)現(xiàn)以上權(quán)利的義務(wù)人，國民關(guān)系的重點(diǎn)是國家為人民服務(wù)，國家權(quán)利的享有和行使是為了更好地保障公民權(quán)利。根據(jù)上述考慮，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，最好免費(fèi)更新，但購房者必須按比例繳納土地使用稅，確保國家代行的土地所有權(quán)真正實(shí)行，更好地保障所有市民享有的其他合法權(quán)利。

一、問題提出

住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，如何更新問題成為當(dāng)前法學(xué)界和社會公眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題，由于該問題與國計(jì)民生有關(guān)，法律規(guī)定不明確，更新方案存在很大爭議。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定居住用地最高使用年限為70年，但未涉及續(xù)期方案的具體規(guī)定。《物權(quán)法》第149條第1項(xiàng)規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，自動更新。根據(jù)這一規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，程序上不需要公開申請自動更新，在這一點(diǎn)上理論界達(dá)成共識沒有爭議，但更新時是否需要支付相關(guān)費(fèi)用還不清楚。［1］原本在《物權(quán)法》四審稿、五審稿中明確規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和方法，由國務(wù)院規(guī)定”。但是送審稿公布后引起廣大人民群眾的恐慌和不滿，人們擔(dān)心在有生之年因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)到期而無處可居。

鑒于問題的嚴(yán)重性立法者認(rèn)為在沒有萬全之策時以不作規(guī)定為宜，故取消送審稿中關(guān)于繳納土地使用費(fèi)的規(guī)定，并把該問題留待未來有智慧的后人解決。但使立法者始料未及的是溫州20年國有建設(shè)用地使用權(quán)到期事件提前暴露了續(xù)期問題，“溫州事件”也引發(fā)了法學(xué)界針對續(xù)期方案的爭論。關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后如何更新的問題，法學(xué)界，特別是民法學(xué)界的學(xué)者大多提出了自己的意見。其中代表性的觀點(diǎn)①到期后無條件自動更新，不需要支付也不需要納稅的觀點(diǎn)②到期后自動更新，但需要支付土地使用費(fèi)的2觀點(diǎn)③到期后自動免費(fèi)更新，但需要征收土地使用稅。3筆者認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的更新問題不僅是民法、物權(quán)法的問題，也是重要的憲法學(xué)議題，需要運(yùn)用憲法相關(guān)知識和規(guī)定進(jìn)行論述。因此，從憲法的角度論證上述觀點(diǎn)的合理性和不合理性。

二、房屋建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期憲法性解讀

《憲法》是我國的根本大法，從憲法的角度分析房屋建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題更加深入透徹，憲法的最高效率也決定了憲法水平的論證更加有說服力。從憲法的觀點(diǎn)來說，要從憲法的核心精神和重點(diǎn)內(nèi)容開始，通過層次論證找到合理的更新方案。

(1)憲法致力于保護(hù)市民權(quán)利

近代以來或第二次世界大戰(zhàn)以來，憲法取得根本大法的地位，不僅僅是其嚴(yán)格復(fù)雜的制定和修正程序，憲法還可以將人類社會普遍追求的基本人權(quán)內(nèi)化為自己的根本價值追求，提供最全面、最強(qiáng)的支持和保護(hù)，承擔(dān)保護(hù)市民基本人權(quán)、保護(hù)社會健康發(fā)展的重任。4列寧先生所說的憲法是寫人民權(quán)利的紙，中國現(xiàn)行的1982年憲法致力于保護(hù)市民權(quán)利，這里的市民權(quán)利不僅涵蓋了人民生存和發(fā)展的基本人權(quán)，還涵蓋了市民依法享有的產(chǎn)權(quán)。國家尊重和保障人權(quán)是1982年憲法的核心精神，該內(nèi)容在憲法文本第33條第3款中確定。人權(quán)是公民生存發(fā)展必不可少的權(quán)利，因此保障公民生存必不可少的房權(quán)也是憲法保障人權(quán)的體現(xiàn)。通過對《憲法》第39條第1款《中華人民共和國公民住房不受侵害》這一條文的解讀，也能得出同樣的結(jié)論。

房權(quán)是公民享有的基本權(quán)利，憲法權(quán)利，國家應(yīng)該給予保障。而宅基地是建房用地使用權(quán)，沒有宅基地使用權(quán)的公民的宅基地使用權(quán)是沒有附加的，所以宅基地使用權(quán)不能說話更沒有保障，所以給公民宅基地使用權(quán)是保障公民依憲享有的宅基地使用權(quán)的關(guān)鍵，也是憲法保障人權(quán)的要求。住宅建設(shè)用地使用權(quán)是關(guān)系到市民生存權(quán)的問題，從這個角度來看國家和政府應(yīng)該積極制定好的政策，保障市民享有長期穩(wěn)定的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，不應(yīng)該在更新期間再次向人民征收土地使用費(fèi)。另外，包括土地確權(quán)在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)是我國憲法承認(rèn)和保護(hù)的基本權(quán)利。

中國《憲法》第13條第3款明確規(guī)定公民合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵害。產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)上的私有權(quán)，主要是所有產(chǎn)權(quán)價值的權(quán)利，包括具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的公物使用權(quán)，如集體所有土地使用權(quán)，也包括物權(quán)，也包括私有權(quán)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)是國家土地所有權(quán)上設(shè)立的使用權(quán)，因此住宅及其土地使用權(quán)是公民的合法財(cái)產(chǎn)，必須保護(hù)。另外，我們需要注意的是，以前城市私有住宅所有者擁有土地所有權(quán)，當(dāng)時城市居民大多租賃公有住宅沒有私有住宅，但擁有私有住宅的城市居民擁有土地所有權(quán)，作為土地所有者，他們有依法納稅的義務(wù)。在當(dāng)時特殊的歷史背景下，1982《憲法》在實(shí)施時將土地所有權(quán)免費(fèi)收入國有，這無疑符合我國國情和發(fā)展的需要，是一個肯定的決定。

對于城市居民個人來說，實(shí)質(zhì)上并沒有影響他們實(shí)際使用土地的功能，但是考慮到國家沒有給予任何補(bǔ)償，城市居民享有的土地所有權(quán)變成了土地使用權(quán)，權(quán)利的性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化，國家在新的歷史時代保障了人民的住宅，堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的的觀念，國家在新的時期一定會給人民帶來利益。而且改革開放以來，城市居民購買住宅建設(shè)用地使用權(quán)支付了高額土地轉(zhuǎn)讓金。鑒于這種種類，國家也應(yīng)積極保障住宅建設(shè)用地使用權(quán)的永久性和穩(wěn)定性，作為歷史上免費(fèi)征收市民財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償。

(二)保障民權(quán)是憲法確定的國民關(guān)系的重點(diǎn)

縱觀各國的憲法文本，市民享有憲法規(guī)定的一系列基本權(quán)利，國家是保障基本權(quán)利實(shí)現(xiàn)的義務(wù)人。當(dāng)然，公民也應(yīng)履行基本義務(wù)，服從國家管理。鑒于國家和市民之間的管理與被管理、服務(wù)與被服務(wù)或保障之間的關(guān)系，我們需要明確國民關(guān)系的重點(diǎn)。一直以來我國《憲法》形成的理念都是國家或政府權(quán)力的享有是為了更好的保障公民的權(quán)利，公民權(quán)利構(gòu)成對國家公權(quán)力的制約和監(jiān)督。從這個角度來看，國家權(quán)力的行使和國家對市民的管理的基本目的是更好地實(shí)現(xiàn)全體社會市民的權(quán)利，所以應(yīng)該把保障和保障的關(guān)系作為國民關(guān)系的核心。在保障公民依法享有的建房用地使用權(quán)問題上更是如此，房權(quán)是公民衣食住行的基本需求，涉及到公民基本生存問題，國家作為義務(wù)人應(yīng)重點(diǎn)保障。

不應(yīng)過度強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用，不應(yīng)以住宅建設(shè)用地使用權(quán)多次交換利益。目前，國城市居民解決居住問題的主要方法是購買商品，房價的高度不能忍受很多普通上班族，他們可能需要背負(fù)幾十年的住房貸款擁有自己的房地產(chǎn)。在這種情況下，如果繼續(xù)征收土地使用費(fèi)，容易引起不協(xié)調(diào)的社會矛盾，影響社會穩(wěn)定。因此，在住房問題上，國家應(yīng)該根據(jù)國家不爭民利，國家不爭民利的原則，保障城市居民的住房權(quán)利。另外，根據(jù)我國憲法住宅建設(shè)用地作為國有建設(shè)用地的一種，其所有權(quán)由國家享有。

四、結(jié)語

房屋建設(shè)用地使用權(quán)是公民享有《憲法》規(guī)定的房權(quán)基礎(chǔ)，也是城市居民安居樂業(yè)的前提，公法上國家有義務(wù)保障其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后無償續(xù)期，但征收土地使用稅的做法是平衡國家保障公民住宅權(quán)和國家行使土地所有權(quán)兩者關(guān)系的最佳方式，符合長期利益。并且，最近發(fā)表的《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》中，關(guān)于住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后的法律安排，文件決定形成全社會對公民財(cái)產(chǎn)長期保護(hù)的良好和穩(wěn)定的期待，因此我們可以免費(fèi)更新安排，保障居民享有的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的長期性和穩(wěn)定性符合文件精神。進(jìn)一步證明該更新安排符合國家要求，符合未來發(fā)展趨勢。

以上就是關(guān)于房屋建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題分析的介紹，更多內(nèi)容請登錄建網(wǎng)查詢。