第一部分商業(yè)服務(wù)定義 

商業(yè)服務(wù)的定義

大家習(xí)慣性上把商業(yè)服務(wù)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)服務(wù)的作用多元化，不僅有能考慮群眾買東西、飲食搭配、游戲娛樂、休閑娛樂等要求的社會(huì)意識(shí)形態(tài)，又有能考慮店家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)洽談、群眾項(xiàng)目投資等必須的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用。

住宅底商：指坐落于住宅等社區(qū)房屋建筑最底層的商業(yè)商鋪，住宅底商的表達(dá)形式主要是地面上1-3層或在其中一部分摟層、別墅地下室、或是商業(yè)行為多層建筑，住宅底商（后邊通稱為底商）早已變成社區(qū)商鋪的流行。

住宅底商是現(xiàn)階段銷售市場(chǎng)極其關(guān)心、投資人熱衷于的商鋪項(xiàng)目投資方式，許多房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商充足認(rèn)同工程建筑最底層商鋪的極大使用價(jià)值，不但防止了以往臨路住宅最底層不太好賣的難堪局勢(shì)，并且得到了更高的長(zhǎng)期投資；另外底商上邊工程建筑可能產(chǎn)生的平穩(wěn)的顧客流，投資人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)性較小。本匯報(bào)將關(guān)鍵對(duì)于住宅底商做深入分析。

第二一部分：底商歸類

1、依照服務(wù)項(xiàng)目區(qū)段區(qū)劃：

依照服務(wù)項(xiàng)目區(qū)段的差別，能夠?qū)⒆≌�底商分成服�?wù)項(xiàng)目于內(nèi)部和服務(wù)項(xiàng)目于外界二種，即：顧客目標(biāo)是住宅社區(qū)里邊的住戶（又被稱為內(nèi)商業(yè)服務(wù)），顧客范疇不局限性在住宅社區(qū)里邊（又被稱為外商業(yè)服務(wù)）。

2、按照市場(chǎng)核心理念區(qū)劃：

不一樣新項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將變成住宅底商銷售市場(chǎng)的基調(diào)，新項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)將對(duì)其住宅底商新項(xiàng)目的取得成功充分發(fā)揮關(guān)鍵功效；

依照住宅底商銷售市場(chǎng)運(yùn)作的特性，大家將住宅底商分成定義型住宅底商、發(fā)展?jié)摿π妥≌�底商和商業(yè)圈型住宅底商，共三種種類。

①.定義型住宅底商

定義型住宅底商，指房地產(chǎn)商在開發(fā)設(shè)計(jì)全過程中，重視突顯新項(xiàng)目的定義和主題包裝。如“歐式古典商業(yè)中心”“現(xiàn)代城”“歐陸經(jīng)典”等主題，一改過去單純的配套設(shè)施服務(wù)項(xiàng)目作用。做主題包裝僅僅第一步，中后期對(duì)主題定義的執(zhí)行和操縱更為關(guān)鍵。

②.發(fā)展?jié)摿π妥≌�底�?/span>

發(fā)展?jié)摿π妥≌�底商，指具備極大市場(chǎng)前景的住宅底商新項(xiàng)目。相對(duì)性于依靠蹭熱點(diǎn)定義而悄然興起銷售市場(chǎng)的底商來講，不用蹭熱點(diǎn)卻也熱賣。緣故主要是極大的市場(chǎng)前景使該類新項(xiàng)目被諸多投資人所看中；

“發(fā)展?jié)摿π汀钡咨屉m然市場(chǎng)前景寬闊，但另外也存有風(fēng)險(xiǎn)性，不管投資人直營(yíng)、租賃，還是轉(zhuǎn)讓售賣，所遭遇的較大 難題將是“時(shí)間”難題，如鄭東高鐵站周邊商業(yè)服務(wù)。

③.商業(yè)圈型住宅底商

商業(yè)圈型住宅底商，指早已產(chǎn)生一定的商業(yè)服務(wù)氣氛，有著很多的、平穩(wěn)的消費(fèi)人群的住宅底商新項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)性小，收益率高。

最必須強(qiáng)調(diào)的是，商業(yè)圈型住宅底商的使用價(jià)值增值盈利室內(nèi)空間通常被變小，如正商新藍(lán)鉆新項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)。

◆針對(duì)住宅底商，假如關(guān)鍵服務(wù)項(xiàng)目目標(biāo)為社區(qū)內(nèi)部住戶，在作用設(shè)置需要融合住戶的消費(fèi)級(jí)別、消費(fèi)市場(chǎng)、消費(fèi)觀念、生活方式而設(shè)置。那樣的商鋪，項(xiàng)目投資少，風(fēng)險(xiǎn)性低，回籠資金也迅速。

◆假如關(guān)鍵服務(wù)項(xiàng)目目標(biāo)為住宅小區(qū)外界的商鋪，則應(yīng)考慮到附近商業(yè)業(yè)態(tài)、商街作用和街道社區(qū)客流量來明確商鋪?zhàn)饔谩?/span>

第三一部分：底商經(jīng)營(yíng)方法

社區(qū)商鋪?zhàn)鰹榕c大家的日常生活息息相關(guān)的商業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)方式，其銷售市場(chǎng)極其完善，只需商鋪投資人保持理性的項(xiàng)目投資邏輯思維，并不是以過多透現(xiàn)的價(jià)錢選購商鋪，就不容易遭遇大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。下邊依照零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)化社區(qū)商鋪2個(gè)種類對(duì)社區(qū)商鋪的特性開展剖析詳細(xì)介紹。

零售型社區(qū)商鋪：

1.經(jīng)營(yíng)規(guī)模特性

零售型社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模大小不一，在其中，作為連鎖便利店、中小超市的社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)模很大，總面積大的約1000平米，小的約100平米，藥房一般總面積在60-100平米上下，小商店總面積乃至僅30-50平米，書報(bào)刊廳總面積很有可能更小。

2.設(shè)計(jì)規(guī)劃特性

零售型社區(qū)商鋪的設(shè)計(jì)規(guī)劃一般沒有獨(dú)特的規(guī)定：3.5米的樓高是基礎(chǔ)規(guī)定；

如果是做中小型商場(chǎng)，設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)柱距設(shè)計(jì)方案要有效，防止柱網(wǎng)過密，危害應(yīng)用高效率。

3.經(jīng)營(yíng)特性

商鋪的方式

社區(qū)商鋪的關(guān)鍵方式為關(guān)鍵為門面方式。

項(xiàng)目投資收購 方式

社區(qū)商鋪的項(xiàng)目投資收購 方法包含租賃和售賣二種，從銷售市場(chǎng)發(fā)展趨向看來，售賣方法愈來愈吸引住銷售市場(chǎng)的關(guān)心。

服務(wù)化社區(qū)商鋪：

1.經(jīng)營(yíng)規(guī)模特性

伴隨著大家生活水平的提升，服務(wù)化社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)模有慢慢擴(kuò)大的發(fā)展趨勢(shì)，總面積在200-1500�O不一；大中型技術(shù)專業(yè)美容美體、餐館變成大中型社區(qū)的關(guān)鍵配套設(shè)施，運(yùn)動(dòng)設(shè)施也不斷發(fā)展。

2.設(shè)計(jì)規(guī)劃特性

服務(wù)化社區(qū)商鋪的樓高不少于3.5米，樓高較低，會(huì)危害美容護(hù)膚，美容美發(fā)、餐館等商業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)舒適感；柱網(wǎng)設(shè)計(jì)過程時(shí)要在設(shè)計(jì)方案可以信賴的前提條件下，最大限度完成柱頭總數(shù)至少化，另外對(duì)水、電、暖、燃?xì)狻⑽鬯�處理等有關(guān)配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)規(guī)劃全過程時(shí)要多方面考慮到。

3.經(jīng)營(yíng)特性

門面商鋪不太可能開展統(tǒng)一管理方法，特別是在當(dāng)采用售賣項(xiàng)目投資方式的情況下，房地產(chǎn)商不太可能在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，干涉商鋪投資人的項(xiàng)目投資方式或經(jīng)營(yíng)種類，在這里狀況下，假如社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模很大，沒有統(tǒng)一精準(zhǔn)定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)核心理念的社區(qū)商鋪新項(xiàng)目將有可能遭遇經(jīng)營(yíng)困境，另外對(duì)新項(xiàng)目質(zhì)量產(chǎn)生危害。

4.項(xiàng)目投資收購 方式

現(xiàn)階段，許多從業(yè)服務(wù)項(xiàng)目類商鋪經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商，早已慢慢在更改租賃商鋪的方法，一方面，以往的飲食業(yè)經(jīng)營(yíng)商、美容美發(fā)經(jīng)營(yíng)商等資金不夠，因此 只有租賃商鋪，但如今不一樣，她們?cè)缫丫哂辛隧?xiàng)目投資選購商鋪的整體實(shí)力；另一方面，這種經(jīng)營(yíng)商迫不得已應(yīng)對(duì)商鋪房主一再漲房租的實(shí)際，因此 這種經(jīng)營(yíng)同鄉(xiāng)會(huì)繼而挑選選購商鋪。

經(jīng)營(yíng)形狀特性

社區(qū)商鋪關(guān)鍵作為大家日常生活息息相關(guān)的日常生活用品市場(chǎng)銷售與生活公共服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)服務(wù)形狀為：連鎖便利店、中小超市、藥房、小商店、書報(bào)刊廳，及小量時(shí)裝店等；服務(wù)化社區(qū)商鋪的商業(yè)服務(wù)形狀關(guān)鍵為：飯店、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、美容美發(fā)、金融機(jī)構(gòu)、洗衣店、彩擴(kuò)店、鮮花店、咖啡廳、夜店、房產(chǎn)中介企業(yè)、裝修公司、幼稚園等。

從之上社區(qū)商鋪很有可能的商業(yè)服務(wù)形狀能夠看得出，社區(qū)商鋪具備普遍的作用特性，并且商鋪大部分小投資，非常容易租賃、出讓，毫無疑問社區(qū)商鋪歸屬于商鋪項(xiàng)目投資中的“小盤活躍股”。

從上邊的剖析能夠下結(jié)論：服務(wù)化社區(qū)商鋪會(huì)慢慢變成商鋪市場(chǎng)銷售的關(guān)鍵種類。