現(xiàn)代人最關(guān)心的是住房問題，房地產(chǎn)一直具有保持價(jià)值、增值功能，因此該行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長做出了重大貢獻(xiàn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)的職業(yè)經(jīng)理，應(yīng)根據(jù)市場需求深入分析建筑面積的準(zhǔn)確性，正確管理成本管理的經(jīng)濟(jì)性。一般人不知道購買的房子如何計(jì)算建筑面積、套內(nèi)面積和共享面積。我通過多年的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，與大家共同探討面積計(jì)算的相關(guān)規(guī)范。

1房屋建筑面積計(jì)算研究

房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算升級為民生問題，規(guī)則多，專業(yè)性強(qiáng)，很多普通市民難以掌握正確的方法。在這個(gè)問題上，我不斷研究、分析，發(fā)現(xiàn)住宅面積計(jì)算方法比較復(fù)雜，此次我研究的是住宅開發(fā)設(shè)計(jì)階段的建筑面積計(jì)算。

1.1住宅測量的基本原則

房地產(chǎn)面積計(jì)算時(shí)，以建筑物為基本單位，以墻壁、結(jié)構(gòu)柱、地址釘?shù)葹闇y量點(diǎn)。設(shè)計(jì)上是整個(gè)大地下室，地面上是獨(dú)立的兩棟以上的房子，計(jì)劃認(rèn)可的室內(nèi)±0地坪分為地面和地下兩部分，可以獨(dú)立計(jì)算。底層是商業(yè)裙子，上層是由幾座塔構(gòu)成的房子，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)如果能獨(dú)立的話，可以單獨(dú)計(jì)算裙子和塔的建筑面積。房地產(chǎn)認(rèn)可的有效建筑面積必須有頂蓋(頂檐除外)，周圍有結(jié)構(gòu)柱和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，層高不得低于2.20米。條件限制無法測量樓高時(shí)，房屋內(nèi)部凈高度不得低于2.10米。

1.2住宅面積計(jì)算范圍

面積計(jì)算分為全建筑面積范圍、一半建筑面積范圍和不計(jì)算建筑面積范圍三種情況。全建筑面積范圍包括住宅內(nèi)部一樓或各樓層建筑面積之和，滿足樓高2.20以上的三明治、樓梯間、電梯間、水箱間等部位的住宅主體結(jié)構(gòu)內(nèi)為地面住宅服務(wù)的通風(fēng)井、管道井、電梯井的住宅內(nèi)的大廳、大廳、通道等在一樓計(jì)算建筑面積的地下部分(包括地下室、半地下室等)在墻壁周圍正投影面積計(jì)算地下面積的住宅內(nèi)部的凈高度在2.10米以上的落地窗等。計(jì)算一半建筑面積的范圍包括位于主體結(jié)構(gòu)外，有頂蓋和結(jié)構(gòu)柱，與房屋連接，不關(guān)閉的走廊、走廊開放或關(guān)閉陽臺的不關(guān)閉的架空走廊等。不計(jì)算建筑面積的范圍：不滿足層高2.20米的房屋；房屋屋面的挑臺、露臺；尺寸標(biāo)注明確的設(shè)備平臺；飄窗等。

1.3住宅共享建筑面積的分配

住宅建筑面積主要由套內(nèi)建筑面積和共享面積兩部分構(gòu)成。夾克內(nèi)的建筑面積是指房屋內(nèi)部可以完全使用的空間面積，包括房屋內(nèi)所有墻壁的面積(分戶隔壁以墻壁的一半厚度計(jì)算面積)。共享面積是指整個(gè)住宅區(qū)和某棟大樓服務(wù)的共享部分，如樓梯間、電梯間、公共通道等，共享部分可以根據(jù)服務(wù)對象將自己的建筑面積分配給服務(wù)對象。

1.4房地產(chǎn)建筑面積與規(guī)劃建筑面積的區(qū)別

房地產(chǎn)建筑面積與規(guī)劃建筑面積不完全一致，我國大部分地區(qū)房地產(chǎn)與規(guī)劃主管部門的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同，因此很多房地產(chǎn)建筑面積與規(guī)劃建筑面積不同。項(xiàng)目關(guān)閉時(shí)，很多地區(qū)以房地產(chǎn)部門發(fā)行的面積實(shí)測報(bào)告書為計(jì)算容積率是否符合標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。如果項(xiàng)目總房地產(chǎn)建筑面積之和超過容積率要求，開發(fā)人員可能面臨不能辦理房地產(chǎn)登記證或支付土地轉(zhuǎn)讓金的風(fēng)險(xiǎn)。如果能統(tǒng)一面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，對政府來說，可以減少審查環(huán)節(jié)、時(shí)間，節(jié)約相應(yīng)的行政成本對開發(fā)人員來說，在項(xiàng)目初期準(zhǔn)確把握建筑面積，避免后期矛盾，降低未知風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，為了防止開發(fā)人員建造私人住宅，政府在檢查的各個(gè)環(huán)節(jié)也進(jìn)行了很多調(diào)整。例如，在計(jì)劃驗(yàn)證前必須取得面積實(shí)測成果，在計(jì)劃竣工測量報(bào)告書中必須表現(xiàn)建筑單體實(shí)測圖(包括竣工剖面圖、竣工立面圖、建筑分層平面布局圖和面積測量指標(biāo)等)。

2房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程造價(jià)管理控制研究

2.1制定嚴(yán)格的合同條款

隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，工程管理逐漸與國際化接軌。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格審查施工合同，邀請有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司制作嚴(yán)格的投標(biāo)文件、合同文本等。并明確對施工企業(yè)提出要求，如：縮短工期、配合檢查、實(shí)測實(shí)量等；制定施工合同時(shí)，還應(yīng)充分考慮建設(shè)周期的持續(xù)性，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，為避免項(xiàng)目中后期施工單位要求增加工程費(fèi)用，在制定施工合同時(shí)應(yīng)充分考慮資金占用、通貨膨脹等因素，與施工企業(yè)簽訂閉口合同，無論遇到任何外力，都不能對報(bào)價(jià)的條款進(jìn)行重新調(diào)整，從而有效地消除成本增加。設(shè)備安裝工程的預(yù)算、品牌和型號的產(chǎn)品價(jià)格差異很大，如果設(shè)備在施工中被包裝，不僅會(huì)影響項(xiàng)目的質(zhì)量，還容易產(chǎn)生不良后果。為了避免竣工結(jié)算時(shí)的聯(lián)系，開發(fā)企業(yè)需要成本人預(yù)測后期可能發(fā)生的情況。在這一方面，我們需要加強(qiáng)學(xué)習(xí)國外的成熟經(jīng)驗(yàn)和合同條款。

2.2組織市場價(jià)格研究管理建立價(jià)格系統(tǒng)

工程材料費(fèi)用占項(xiàng)目總支出的比例越來越大，材料費(fèi)成為成本管理的重要因素。項(xiàng)目采用甲方供應(yīng)形式，控制成本，確保材料質(zhì)量沒有問題。企業(yè)應(yīng)定期關(guān)注材料價(jià)格，與社會(huì)咨詢公司建立長期合作，依靠集團(tuán)戰(zhàn)略價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)把握不同地區(qū)的材料價(jià)格變化，做到資源共享。當(dāng)然價(jià)格管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這么簡單，要盡可能利用自身和第三方的資源，尋找價(jià)廉物美的產(chǎn)品。

3結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地贏得市場，在房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈的大環(huán)境下有地位，必須堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀。從設(shè)計(jì)、開發(fā)、成本、工程、市場營銷等各個(gè)維度不斷學(xué)習(xí)改進(jìn)。項(xiàng)目能否獲得市場和購房者的認(rèn)可與開發(fā)初期的產(chǎn)品定位、戶型設(shè)計(jì)有很大關(guān)系。住房獲得率也是購房者考慮的因素之一，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)住房面積計(jì)算的規(guī)劃研究，提高產(chǎn)品競爭力，確保質(zhì)量，同時(shí)有效管理成本。